دارایی خارجی بهتر است یا ملک در ایران؟
این سوالی است که هر سرمایهگذار ایرانی باید از خودش بپرسد. پاسخ ساده نیست — ولی با دادههای واقعی میتوان تصمیم هوشمندانه گرفت.
بیایید بدون تعصب، هر دو گزینه را مقایسه کنیم.
مقایسه کلی#
ملک در ایران#
| شاخص | وضعیت |
|---|---|
| ارز | ریال |
| رشد قیمت ۱۰ ساله | ۵۰ برابر (ریالی) |
| رشد قیمت ۱۰ ساله (دلاری) | ۲-۳ برابر |
| اجاره | ریالی، ۵-۸٪ سالانه |
| نقدشوندگی | پایین (ماهها طول میکشد) |
| ریسک سیاسی | متوسط-بالا |
| ریسک ارزی | صفر (چون ریالی است) |
دارایی خارجی (مثال: ملک دبی)#
| شاخص | وضعیت |
|---|---|
| ارز | دلار |
| رشد قیمت ۱۰ ساله | ۵۰-۱۰۰٪ (دلاری) |
| اجاره | دلاری، ۸-۱۲٪ سالانه |
| نقدشوندگی | متوسط |
| ریسک سیاسی | پایین |
| ریسک ارزی | صفر (چون دلاری است) |
مقایسه بازده: ۱۰ سال گذشته#
سناریو: ۱ میلیارد تومان در سال ۱۳۹۳#
گزینه ۱: خرید ملک در تهران
| سال | ارزش ملک | معادل دلاری |
|---|---|---|
| ۱۳۹۳ | ۱ میلیارد | ۲۸۵,۰۰۰ دلار |
| ۱۴۰۳ | ۵۰ میلیارد | ۷۵۰,۰۰۰ دلار |
رشد ریالی: ۵,۰۰۰٪ رشد دلاری: ۱۶۰٪ (در ۱۰ سال = ۱۰٪ سالانه)
گزینه ۲: تبدیل به دلار و خرید ملک دبی
| سال | ارزش ملک | معادل تومانی |
|---|---|---|
| ۱۳۹۳ | ۲۸۵,۰۰۰ دلار | ۱ میلیارد |
| ۱۴۰۳ | ۴۵۰,۰۰۰ دلار | ۳۰ میلیارد |
رشد دلاری: ۶۰٪ + اجاره ۱۰ ساله (۸٪ سالانه): ۸۰٪ اضافی مجموع دلاری: ۱۴۰٪
نتیجه: ملک تهران دلاری ۱۶۰٪ رشد، ملک دبی ۱۴۰٪. تقریباً برابر!
ولی این همه داستان نیست...#
تفاوت ۱: نقدشوندگی#
ملک ایران:
- فروش ۳-۶ ماه طول میکشد
- خریدار پیدا کردن سخت است
- در بحران، قیمت سقوط میکند
ملک خارج/توکنیزه:
- فروش سریعتر (هفتهها)
- بازار بینالمللی
- نقدشوندگی بالاتر
تفاوت ۲: ریسک متمرکز#
ملک ایران:
- همه تخممرغها در یک سبد
- وابسته به اقتصاد ایران
- وابسته به سیاست داخلی
دارایی خارجی:
- تنوع جغرافیایی
- دور از ریسکهای داخلی
- استقلال مالی
تفاوت ۳: اجاره واقعی#
ملک ایران:
- اجاره ریالی: ۵-۸٪ سالانه
- با تورم ۵۰٪، سود واقعی اجاره: منفی!
ملک خارجی:
- اجاره دلاری: ۸-۱۲٪ سالانه
- سود واقعی: همان ۸-۱۲٪
تفاوت ۴: قابلیت ارثبری#
ملک ایران:
- مالیات ارث
- پیچیدگیهای حقوقی
- امکان مصادره
ملک خارجی:
- قوانین شفاف
- امکان انتقال آسان
- امنیت بیشتر
ریسکهای هر گزینه#
ریسکهای ملک ایران#
| ریسک | توضیح | احتمال |
|---|---|---|
| سقوط قیمت | رکود، تحریم جدید | متوسط |
| نقدشوندگی | نتوانید بفروشید | بالا |
| قوانین جدید | مالیات، محدودیت | متوسط |
| تورم بالاتر از رشد ملک | ضرر واقعی | کم |
ریسکهای دارایی خارجی#
| ریسک | توضیح | احتمال |
|---|---|---|
| دسترسی محدود | تحریم، بلوکه | کم (در دبی/ترکیه) |
| نوسان ارز | (برای شما مزیت است) | - |
| قوانین کشور مقصد | مالیات، محدودیت | کم |
| کلاهبرداری | پلتفرم نامعتبر | متوسط (با تحقیق قابل کاهش) |
توکنیزیشن: بهترین هر دو دنیا#
مشکل ملک فیزیکی:
- سرمایه زیاد لازم است
- نقدشوندگی پایین
- مدیریت سخت
راهحل: ملک توکنیزهشده
با توکنیزیشن:
- با ۱۰۰ دلار صاحب بخشی از ملک دبی شوید
- سود اجاره دلاری بگیرید
- هر زمان خواستید بفروشید
- بدون دردسر مدیریت
مقایسه سه گزینه#
| شاخص | ملک ایران | ملک فیزیکی خارج | ملک توکنیزه |
|---|---|---|---|
| حداقل سرمایه | ۲-۵ میلیارد | ۱۰۰,۰۰۰ دلار | ۱۰۰ دلار |
| ارز | ریال | دلار | دلار |
| اجاره واقعی | منفی | ۸-۱۲٪ | ۸-۱۲٪ |
| نقدشوندگی | پایین | متوسط | بالا |
| تنوع | یک ملک | یک ملک | چند ملک |
| مدیریت | دردسردار | دردسردار | صفر |
سوال اصلی: کجا سرمایهگذاری کنم؟#
اگر فقط ملک ایران دارید:#
توصیه: بخشی را به دارایی دلاری تبدیل کنید.
- حداقل ۳۰٪ به دلار/دارایی توکنیزه
- تنوع جغرافیایی ایجاد کنید
- از ریسک متمرکز دور شوید
اگر پول نقد ریالی دارید:#
توصیه: ملک ایران نخرید — دارایی دلاری بخرید.
- ملک ایران نقدشوندگی ندارد
- قیمتها در اوج است
- دارایی توکنیزه منعطفتر است
اگر مبلغ کمی دارید (زیر ۵۰۰ میلیون):#
توصیه: حتماً دارایی توکنیزه.
- ملک ایران: غیرممکن
- ملک خارجی: غیرممکن
- توکنیزه: ممکن با ۱۰۰ دلار
استراتژی ترکیبی پیشنهادی#
برای کسی که ۵ میلیارد تومان دارد:#
| دارایی | درصد | مبلغ |
|---|---|---|
| ملک ایران (اگر دارید، نگه دارید) | ۴۰٪ | ۲ میلیارد |
| دلار/طلا نقد | ۲۰٪ | ۱ میلیارد |
| ملک توکنیزه (دبی، اروپا) | ۳۰٪ | ۱.۵ میلیارد |
| سبد متنوع توکنیزه | ۱۰٪ | ۵۰۰ میلیون |
این ترکیب:
- از رشد ملک ایران بهره میبرد
- از تورم با دلار محافظت میکند
- سود دلاری از اجاره خارجی میگیرد
- تنوع ریسک دارد
پاسخ به سوالات رایج#
«ملک ایران همیشه رشد کرده»#
واقعیت: ریالی بله، دلاری نه همیشه. در ۱۳۹۰-۱۳۹۲ ملک دلاری ۵۰٪ افت کرد.
«ملک خارجی برای من دور است»#
واقعیت: با توکنیزیشن، نیازی به حضور فیزیکی نیست.
«به ملک ایران اعتماد بیشتری دارم»#
سوال: آیا به ریال هم اعتماد دارید؟ ملک ایران = دارایی ریالی.
«ملک ایران را میشناسم»#
پاسخ: شناخت خوب است، ولی تنوع بهتر است. یک بخش را خارج کنید.
جمعبندی#
| اگر... | توصیه |
|---|---|
| فقط ملک ایران دارید | ۳۰-۵۰٪ را تبدیل کنید |
| پول نقد ریالی دارید | دارایی توکنیزه بخرید |
| سرمایه کم دارید | فقط توکنیزه |
| ملک خارجی میخواهید ولی سرمایه ندارید | توکنیزه |
| تنوع میخواهید | ترکیب ملک ایران + توکنیزه |
قدم بعدی#
آیا میخواهید صاحب بخشی از ملک خارجی شوید — بدون میلیونها دلار؟
Join the Tokenization Revolution
Create your free Pedex account and start building your tokenized portfolio in minutes.
مقالات مرتبط#
- چگونه با ۱۰۰ دلار وارد دارایی جهانی شویم؟
- چرا ثروتمندان ایرانی از ریال فرار کردهاند؟
- توکنیزیشن دارایی چیست؟
این محتوا صرفاً جنبه آموزشی دارد و توصیه مالی نیست.
